COMPROBACIÓN DEL VALOR DE UN INMUEBLE POR PARTE DE LA ADMINISTRACIÓN A EFECTOS DEL PAGO DE IMPUESTOS (TRANSMISIONES PATRIMONIALES, SUCESIONES, ETC)
Cuando Hacienda comprueba el valor asignado a un inmueble en una auto-liquidación (por ejemplo, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), puede utilizar, entre otros métodos, una estimación por referencia a los valores que figuren en otros registros oficiales de carácter fiscal.
Este sistema se traduce en la práctica, en la aplicación del valor catastral multiplicado por unos coeficientes multiplicadores.
Este valor se determina mediante datos, cuantificaciones o magnitudes contenidas en Registros de carácter oficial, como el Catastro Inmobiliario, a los que dota de una presunción de validez y eficacia, sin entrar a analizar si son datos genéricos, presuntos o meramente hipotéticos, y sin considerar la evolución -al alza o a la baja- de los precios del mercado inmobiliario.
La valoración de inmuebles mediante una comprobación de valores afecta a prácticamente la totalidad de los tributos. Cabe pensar por ejemplo, en las ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de bienes en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o en el Impuesto sobre Sociedades, si bien, principalmente, son tributos potencialmente sujetos a una comprobación de valores: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Hay que recordar, que de acuerdo con la Ley General Tributaria, se ponen a disposición de la Administración los siguientes métodos de comprobación de valores para un inmueble:
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- Capitalización o imputación de rendimientos.
- Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
- Precios medios en el mercado.
- Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
- Dictamen de peritos de la Administración.
- Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
- Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
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Considerar sólo el coeficiente, no es válido
Respecto a la utilización de este método, el Tribunal Supremo en su reciente sentencia de 23 de mayo de 2018, ha confirmado, fijando doctrina, que las valoraciones administrativas de inmuebles a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (y en cualquier otro tributo en el que la base imponible se determine por referencia al “valor real”) no se pueden realizar multiplicando el valor catastral por índices o coeficientes. Y ello por cuanto que este método, excesivamente genérico, no tiene en cuenta las características del bien concreto. Solo será válido si la Administración complementa su valoración con una comprobación directa del inmueble.
Además, subraya el Tribunal, la Administración debe motivar, no solo el resultado de su valoración, sino también las razones por las que, a su juicio, el valor declarado no se corresponde con el valor real. No basta para justificar el inicio de la comprobación la simple discordancia con el valor administrativo, más aún si este se calcula de forma genérica y abstracta.
En definitiva, la aplicación de este método de valoración por índices o coeficientes no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y, por lo tanto, su utilización no invierte la carga de la prueba acerca de la valoración (que sigue recayendo en la Administración).
Finalmente, el Tribunal confirma que el sujeto puede oponerse a la valoración administrativa, no solo promoviendo la tasación pericial contradictoria –a la que no está obligada a acudir–, sino impugnando directamente la liquidación.
Por lo tanto, todas aquellas liquidaciones tributarias que son o han sido objeto de rectificación por la Administración modificando el valor del inmueble mediante el empleo de un método de comprobación de valores de coeficientes, podrán impugnarse o solicitar su rectificación, quedando el procedimiento o reclamación a instar únicamente limitado para su ejercicio al plazo de prescripción tributaria de 4 años.
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