¿Es hora de volver a invertir en bienes inmuebles?

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Después de años de letargo en el que ha estado sometido el sector inmobiliario, parece que este año la situación está cambiando. Los precios actuales de las viviendas pueden actuar de gancho para aquellos inversores que no encuentran ventajas en los productos bancarios, pero que tampoco están dispuestos a correr riesgos con la renta variable.

Antes de emprender la decisión de compra, el inversor inmobiliario tiene que tener en cuenta que, además de los gastos derivados de la compra, la adquisición de una vivienda supone gastos anuales adicionales solo por el mantenimiento de la misma. También deben considerarse cuestiones como la liquidez, tratando de buscar zonas en las que dichas viviendas puedan venderse sin dificultad.

¿Dónde invertir?

Entre las principales apuestas cabe destacar las zonas consolidadas de la Costa, donde hay una gran afluencia de inversores extranjeros, así como el centro de principales ciudades como Madrid que cuentan con la existencia de fuertes inversores potenciales. En cualquier caso, es necesario contar con un buen producto y tener localizada la zona donde la demanda es superior a la oferta.

Entre las diferentes posibilidades de compra de bienes inmuebles está la opción de alquiler, con el que se podría lograr una rentabilidad entre el 3% y el 5% anual. Esta opción es altamente recomendable en los mercados dónde existe fuerte demanda residencial, como es el centro de las grandes ciudades. Además, en el plazo de dos o tres años podría obtenerse plusvalías en el caso de que se optara por la venta, por lo que es fácil combinar la protección del patrimonio (compra de bienes inmuebles que se revalorizan con el paso del tiempo) con la rentabilidad.

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¿Qué opciones tenemos?

En la actualidad en España podemos tener en consideración la existencia de dos claras opciones para realizar inversiones en el mercado de la vivienda en alquiler. Por un lado, están los Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliario, una opción diseñada para grandes inversiones debido a la elevada cifra de capital mínimo de entrada. Por otro lado, está la utilización de Sociedades Mercantiles que se acojan al Régimen Especial de Sociedades, siendo ésta una opción más al alcance de inversores menores al no existir capital mínimo.

Todo esto abre un nuevo periodo en el sector del ladrillo, con una primera fase más orientada a la inversión extranjera pero que parece estar cambiando de rumbo hacia la demanda interna. A esto cabe añadir nuevas figuras canalizadoras de la inversión, como las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) como vehículos de inversión y de gestión de patrimonio inmobiliario. Se trata de entidades de reciente creación cuyas acciones cotizan en un mercado secundario, siendo su actividad principal la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler (locales de comercio, viviendas, oficinas…). La inversión puede llevarse a cabo de forma directa a través de la propia SOCIMI o de manera indirecta, a través de sociedades análogas.

Entre los sectores clave de inversión destacan el “retail”, especialmente los centros comerciales, con un papel destacado en el desarrollo de la inversión inmobiliaria en España, con una cuota del 43% en 2013. Las ventas de porfolios residenciales, sobre todo los procedentes de organismos públicos, también juegan un papel destacado en la inversión inmobiliaria, junto con la inversión en oficinas.

¿Hacia dónde se mueve el sector?

Haciendo una radiografía general, parece que el sector inmobiliario comienza a moverse de forma selectiva, pero todavía existen muchas incertidumbres que giran en torno a la fluidez del crédito, la confianza de los hogares o el mercado residencial. Además, las ventajas que se presentan para los compradores finales frente a la paralización de la actividad promotora, contribuirá a dinamizar el mercado repositor y, en su efecto, a consolidar la mejora del sector. Esto es así porque el comprador repositor al cambiar de vivienda para mejorar su ubicación, calidad o añadir metros a su estructura empresarial, genera determinados servicios paralelos que contribuyen a la rehabilitación de las viviendas (pintura, fontanería, electricidad…).

En cualquier caso, el despunte de la estabilidad económica, el mayor acceso a la financiación así como el desarrollo del mercado de capitales, prometen condiciones favorables para que los inversores puedan recuperar la confianza en el sector inmobiliario y diversificar sus decisiones hacia otras vías de retorno lejos de la cartera tradicional, que comprende acciones y bonos.

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