NOTAS SOBRE EL REAL DECRETO LEY 15/2020 Y SUS EFECTOS SOBRE LA NORMATIVA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE LOCALES COMERCIALES.
El pasado 21 de abril se aprobó el RD Ley 15/2020 sobre medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Dicho RD Ley regula entre otras cuestiones, una serie de medidas tendentes a facilitar el cumplimiento por parte de los arrendatarios de locales de negocio que sean PYMES y AUTÓNOMOS de sus obligaciones derivadas del pago de la renta de los alquileres de locales comerciales.
Dichas medidas las adopta el Gobierno en base a diversas consideraciones:
– Por un lado, constata que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.
– Del mismo modo, señala que si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, establece una regulación específica para modular las obligaciones contractuales que vinculan a las partes, y en tal sentido, establece lo siguiente:
1.- En primer lugar, limita subjetivamente el acceso a dicho régimen especial a los AUTÓNOMOS Y PYMES ARRENDATARIOS cuando cumplan los siguientes requisitos:
1. En el caso de los autónomos:
a) Estar afiliado y en situación de alta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural
anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso las PYME:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que
se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Al resto de personas físicas o personas jurídicas no incluidas en los apartados anteriores no se les aplica el régimen específico diseñado por el Gobierno.
2.- En segundo lugar, el régimen específicamente previsto sólo aplica a aquellos contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3.
El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece: Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial,
artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Por tanto, sólo a los arrendamientos que entren dentro del alcance del artículo 3 de la LAU les es aplicable lo dispuesto en el Real Decreto Ley 15/2020.
3.- Por último y en tercer lugar, el RD Ley diferencia entre un régimen aplicable a empresas o entidades públicas y grandes tenedores, por un lado, y pequeños tenedores, por otro lado.
3.1. En el primer caso, la normativa establece el régimen aplicable a EMPRESAS Y ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA Y A GRANDES TENEDORES considerando como tal al propietario que sea titular de más de
10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m 2
En la norma aprobada, , el arrendatario dentro del mes siguiente a la entrada en vigor del Real Decreto ley puede solicitar (y el propietario debe aceptar) una moratoria en el pago de la renta, siempre que no se hubiera
alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
La moratoria prevista se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera
insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
En virtud de dicha moratoria la renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato
de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
3.2. En caso de TENEDORES DIFERENTES de los anteriores, la norma prevé que el arrendatario pueda solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real
Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
No hay obligatoriedad para el arrendador de aceptar dicha solicitud. Adicionalmente, la norma permite que exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes puedan disponer
libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
4.- Por último, el artículo 4 del citado RD Ley establece la forma de acreditar el cumplimiento de los requisitos necesarios para la aplicación del régimen específico antes referido.
A tal efecto, indica que el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la
declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
5.- Por último, el Real Decreto regula las consecuencias de acogerse al régimen específico previsto en el RD Ley 15/2020 sin reunir los requisitos legalmente previstos.
Así indica el citado RD Ley que:
“Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido
producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar”.
En definitiva, y para concluir, podemos señalar como aspectos más relevantes los siguientes:
– Se trata de una regulación específica y ad hoc.
– Sólo se aplica a PYMES y AUTÓNOMOS que reúnan los requisitos legalmente previstos, y respecto de arrendamientos de locales comerciales y de industria incluidos en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
– Se establece un régimen diferenciado, a falta de acuerdo entre las partes, por un lado entre empresas y entidades públicas y grandes tenedores y por otro lado, entre otro tipo de tenedores.
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